土地選びのチェックポイント！！
土地の法規制を把握しよう！！
注文住宅を建てるためにはまず土地を確保しなければなりません。土地選びは、施工業者選びよりも重要とも言われています。周囲の環境だけでなく、法律の面からも、土地をしっかりとチェックしておきましよう。
土地のチェックを怠ると、建築計画をはじめる段になって、思わぬ問題にぶつからないとも限りません。場合によっては、予定していた建築そのものを断念せざるを得ないことにもなりかねませんので、事前のチェックは非常に重要です。土地に関しての情報で不明な部分を残したまま購人をすることは、とても危険なことです。大きな買い物に「賭け」はいけません。まずは一番大切な、土地関係の法規的な条件を説明しましょう。
建築の法規的条件
不動産仲介業者の説明から、その土地の建築に関する法規上の情報は、おおよそは得られるでしょう。土地にはさまざまな都市計画の条件が設定されています。主なものは以下の通りです。
●用途地区
用途地域とは都市計画において、特定の用途になった地域をまとめることを指します。例えば、住宅地、商業地、工業地などがあります。利益を最大化するため、都市計画を行うことができます。どのような用途の建物が建てられるか、建ててはいけない建物は何か、また基本的な高さの制限。
●建ぺい（蔽）率
建ぺい率とは、土地に対して面積建物面積が占める割合を示す数値です。建ぺい率は、建築基準法によって規定されており、建築物が建てられることが許可される地域によって異なります。
一般的に建ぺい率は低いほど、土地利用の圧迫が少なく、都市全体が空気を読んで、開放的な環境を持つことができます。 逆に、建ぺい率が高い場合は、建物が密集し、土地利用の圧縮が大きく、都市全体が圧縮した環境を持つことになります。また、住宅地や境界においては、建ぺい率が高く設定されています。 優先、工業地や環境保全においては、建ぺい率が低く設定されています。ができます。
●容積率
土地面積に対する建物の面積（地上面積）と地下面積の合計がわかる割合を示す数値で、地域によって規定されます。圧迫状況を示す指標の一つであり、都市計画において重要な指標になります。優先度は、地域によって異なります。これにより、都市全体がバランスよく発展することができます。
また、地下面積も含めて計算するため、地下に設備を捨てることで、都市の立地面積を節約することが地下ができます。 地下を利用することで、土地利用の圧迫を軽減することができ、都市全体が開放的な環境を持つことが可能です。
●高度制限
高度制限は、都市計画において、建物の高さに対して設定される制限のことです。高度制限は、都市の規模や環境、周辺の建物の高さなどによって決定されます。高さ制限は、都市全体のバランスを保つために設定されます。例えば、高層建築が密集している地域では高さ制限が厳しく設定され、低建築層が多い地域では高さ制限が緩やかに設定されます。これにより、都市全体がバランスよく発展することができます。
高度制限は、空気や光を取り入れることができる開放的な環境を維持するために重要であり、また、周辺の建物とのバランスを取るためにも重要です。周辺の建物の高さなどによってされ、建物の高さを適切に調整することで、都市全体が美しく発展することができます。
●防火地区
建物をどの程度まで火災に対して強く守るべきか決められた条件。防火地区とは、都市計画において、火災のリスクが高い地域を特定し、それに対して安全対策を実施することを指します。防火地区は、消防法に基づいて定められ、建物や土地の利用方法て規制がかけられます。防火地区は、都市全体の安全を確保するために重要であり、火災のリスクが高い地域は、消防法に基づいて特別な規制がかかります。などについて特別な規定があります。
防火地区は、建物や土地の利用に対する規制がかかるため、建設やリノベーションにおいて特別な手続きが必要になります。また、防火地区に関しては、市民に対しても防火教育やアドバイスを行うことこれにより、都市全体が安全であることが保証され、市民の生活にも良い影響を与えることができます。
●風致地区
防火地区とは、都市計画において、火災のリスクが高い地域を特定し、それに対して安全対策を講じることを指します。防火地区は、消防法に基づいて定められ、建物や土地の利用に対して規制がかけられます。防火地区は、都市全体のセーフティを保つために重要であり、火災のリスクが高い地域は、消防法に基づいて特別な規制がかかります。例えば、建物の高さや火災警報装置の設置、避難計画などについて特別な規定があります。
防火地区は、建物や土地の利用に対して規制がかかるため、建設やリノベーションにおいて特別な手続きが必要になります。また、防火地区においては、市民に対しても防火に関する教育やアドバイスを行うことが求められます。これにより、都市全体が安全であることが保証され、市民の生活にも良い影響を与えることができます。など。
以上が不動産購入時に説明される、基本的な法規上の建築制限です。不明な部分は行政の都市計画課や建築指導課で得られます。しかし、それらが具体的にどのようにそこでの建築計両に影響を及ぼすかまでを知ろうとすると、不動産の専門家のアドバイスが必要になるでしょう。
また、注意しなければいけない点は、行政が決定しているこれらの都市計画の内容以外にも、自治会などで独白に取り決めを行っている建築条件がある場合があることです。これも行政の建築指導課で詳しい情報を得ることができます。ほかに、古家など、既設の建物が土地にある状態で販売されている場合も要注意です。この場合、現在の建物を取り壊して新しく建て直しをしようとしても、同じ規模の建物が建てられないという敷地は少なくありません。最近は、それほど悪質な不動産業者は少なくなったようですが、なかには充分な情報を与えないで販売されている土地もあります。また、情報は広告の片隅に小さな文字で書いてはあっても、口頭では充分に説明しない悪徳業者もいますので注意してください。この土地の法規的条件は、建物の内容のみでなく、予算や工事をスタートするまでの手続きにかかる期間にも影響を与えるので、入念にチェックするべき内容です。
専門家に調査を依頼するのも手！！
周辺の環境については、休日だけではなく平日の日中や、雨の日などに見にいくことである程度把握できますが、土地には見ただけでは分からない要素がたくさんあるのも事実です。特に地質については、地盤調査会社に調査を依頼しないと正確なところは分かりませんし、その結果次第では相当な費用の地盤補強工事が必要になることもありえます。さらに給排水・ガスの引き込みは終わっているのか、汚水が放流できるのかなど、その他にもいろいろな問題があります。のような多様なチェックポイントを調べるには、やはり専門家に依頼することが望ましいでしょう。
土地の法規制以外のチェックポイント！！
その土地がもつ法規制以外の条件によっても、家づくりは大きく左右されます。以下にチェックポイントを挙げてみました。
現地を見ただけで予算に影響を与えそうであると判断できる事柄があります。まずは前面道路の状況です。その道路の幅が4ｍ程度以下で、すぐに広い道路に接続していないような状態では、建築資材の搬入に手間がかかるので工事費が割高になります。車を停めておくスペースがほとんどないような土地も同様です。また、ごくまれに敷地が前而道路から下がっているものがあります。基本的には造成することになるのですが、それができない場合は建築工事での工夫が必要です。さらに、隣接の建物などの状況によって、建物の形状や外観が影響を受けることもあるでしょう。このようなことは、一般の建築主の方が、すべて自分自身で調べて判断できるものではありません。可能であれば土地の購入前に専門家に相談しましょう。アエラホームの「クラージュ」をご検討の方は、アエラホームの営業マンに相談してみましょう。
①周辺のインフラ整備状況
電気、水道、ガスなどの整備状況は、不動産屋である程度の情報を得られると思います。しかし法規的条件と同様に、それらがどのように建築計画に影響を及ぼすかを判断するには、専門的知識が必要です。
②地盤の状況
地盤の状況も、建築に大きく影響を及ぼします。自分自身で調べるのは難しいので、施工会社や建築士を通して調査を依頼しましょう。
●断層の有無
活断層があるから決して建てることができない、というわけではありませんが。しかし、地震の際の危険を回避するために土地を改良する費用は、個人では負担が大きすぎます。施主の方の地震に対する考え方に左右される部分も大きいと思いますが、一般的な常識から言っても、最低限、断層の真上に建物は建てるべきではありません。広さのある敷地ならば、断層を避けて建築計画を立てるのが通常の考え方です。
●地盤の硬さや地下水位の状況
この条件によって、住宅の基礎の形状や構造が変わります。特に予定している建物の構造が鉄筋コンクリートや鉄骨造で、建物自体が非常に重い場合は、地盤の固さによって基礎部分にかかる費用はかなり幅があるのです。しかし、一般的には、その土地のボーリングデータなどはありません。そこでよく用いられるのは、近隣の土地で以前に取得されたボーリングデータを参考にする方法です。ボーリングデータは蓄積されているので、通常はすぐそばの土地のデータが手に入ります。それによって当該土地の地盤の硬さを予測するのです。ただし、これはあくまでも「参考」にしかなりません。建築前に実際の敷地内での調査が改めて必要です。
過去の周辺の災害状況チェックも重要！！
上記のほか、過去の災害の被害状況も、調べておくほうべきです。台風の際の床上・床下浸水が起きたことがあるか、どの程度の頻度か、などです。図書館や役所で調べたり、近所に住む人に聞いてみたりすることで、こうした情報を集めましょう。もちろん、浸水があったから家が建たないということではなく、それによって建築で対応しなくてはならないケースが考えられるということです。
※アエラホームでは、親切に地盤の相談にのってくれるはずです。
冬に土地をリサーチしよう
土地探しをする時、できれば季節による変化も確かめておきましょう。土地のまわりの環境は四季の変化によっても大きく変わります。一番土地の実態がよく見えるのは冬なのです。あなたが「家づくりの前に土地を探さなくては」と思っているのなら、冬こそ格好の季節です。「何も真冬にわざわざ土地を探しに行かなくても……」そんなぼやきが聞こえてきそうですね。しかし、冬に土地探しをして欲しい理由が３つ 6あるのです。
桜やケヤキ、ブナ、クヌギなどといった広葉樹の樹木の葉は完全に散ってしまい、それまでには気づかなかったもの、目に見えなかった景色が見えてくるようになります。たとえば、あなたが購入を考えた土地を夏に見たとき、隣の家の木々が鬱蒼と生い茂り、なんとなく暗くて日当たりが悪いような気がしていたかもしれません。しかし、真冬にもう一度見たところ、スッキリしている様子がうかがえて、案外いい土地であることが分かったりすることもあるのです。つまり、夏の木々の繁みは西日をカットし、落葉は冬の日射しを閉ざさないため、暮らしやすい、いい土地であることが（ツキリします。また、購入を希望する土地の横にある壊れそうな家屋に気がついたり、隣の家のキッチンの様子が分かったり、道路からの人の視線の感じかっかめたりします。木々の葉の防音、防風効果には侮れないものがありますから、生活騒音や風の当たり具合などの真実を、実感として感じ取ることができるのです。真冬という時期は、この季節ならではの土地の真実、丸裸の姿を見ることが可能になります。知っていれば、あらかじめ対策を立てておくこともできます。そう考えると、とても貴重な機会ですよね。あなたのものになるかもしれない土地の素の姿を、この時期だからこそ確認できると言えるのです。
強烈な夏の日射しも、実はそれほど気にすることではありません。日射しをカットするシートやブラインド、よしず、すだれなどで夏の強い日光を遮ることが可能です。反対に真冬には日射しの差し込み具合が、明るさや暖かさといった快適さに影響します。夏の太陽は高度が高く、冬場は低くなります。午後３時頃の近隣の木々や建物、障害物の影がどの程度なのかということは大事なポインドです。ですから、これを自分自身の目で見て実感しておきましょう。家を建てた後、日当たりの悪さを後悔する例は意外にあるものです。地面にポールを打ち込んで立体的に影の確認をしておくと、間取りを考える際の参考になります。一番条件が厳しいと思われる冬の時期に土地のリサーチをしておくことこそ、失敗しない土地選びの鉄則です。「寒いから、春になったら土地を見に行こう」では遅いのです。この時期にしか確認できない土地の状態を、自分の目で是非とも確認してください。このときを逃すと、チャンスは１年後に延びてしまいます。
家の購入を考えている人が目的に向かってもっとも動くのは、春と秋です。これは明確な統計結果ではないのですが、業界の中では暗黙の了解事項です。一年を通して、春先に売り出す開発土地物件の比率は高くなります。そのため、真冬の頃に2、3区画、4、5区画といったミニ開発の土地情報が水面下で動き出してきます。真冬のころ、「今、造成しているみたいだな」と思うような土地があれば、春には売り出されます。造成が完了し２月末頃には、3、4月に売り出すといった情報が業界内で内々に回ってきたりします。土地は同じものは２つとありません。いくらいい土地でも、買い手が付いてしまえば、あなたは手に入れることはできません。「先手必勝」はいい土地を購入する鉄則であり、もっとも重要なポイントです。売り出しが始まれば顧客同士の競争が激しくなり、出遅れれば売れ残りのみで、欲しいと思うような土地が手に入らないこともあります。もしもあなたが、「今年こそ土地が欲しい」とお考えならば、冬場に土地をチェックする機会を逃さず、春になってから動こうという人だちより、是非とも先んじてください。
土地の契約
購入したい土地が決まったら、物件を紹介してくれた不動産業者（宅地建物取引業者、以下、宅建業者）に仲介を依頼し、希望金額や引き渡しの時期など買い手として意向を伝えます。
購入申し込み後、宅建業者は土地の物理的な条件や権利関係など重要な事項について、調杏し、その結果を重要事項説明書という書面にまとめます。この内容をもとに、売買契約の一週間前には、宅建業者の取引主任者から重要事項の説明を受けます。できれば事前に登記事項証明書（登記簿）を取り寄せ、売り主が登記上の所有者であるかや、抵当権の状況など基本的な事柄については、自分の目で確認しておくようにします。不明な点があれば、必ず明らかにしたうえで契約に臨むようにしましょう。
契約当日は、仲介業者立会いのもとで売り主と買い主が売買契約書を読み合わせ、記載された契約条件を確認します。その席上であっても、不満があれば変更を申し出ることができます。納得できる契約を結びましょう。契約を締結したら、その場で手付金（上地代の10％程度）を売り主に、仲介手数料の50％分を宅建業者に支払います。
重要事項説明書にはこんなことが書いてあります。
取引条件に関する事項
●代金について
●契約の解除の条件･手続きなどについて
●損害賠ｲ賞や違約金について
●業者が売り主の場合は､手付け金について
●支払金や預かり金の保全について
●金銭の賃借の斡旋について
●割賦販売について
表示(契約の概要)
●宅建業者・宅地建物取引主任者について
●取り引きの当事者(売り主)、代理･媒介の区分
●物件の所在､規模､売り主の住所･氏名
その他
●宅建業者が倒産した場合､代わって弁済してくれる｢供託所｣について
取引物件に関する事項
●登記事項証明書に記載されている情報(土地の名義人情報や、権利に関する事項)
●法令に関する制限の有無(都市計画法の区分、建築基準法の用途地丿或、建ぺい率･容積率など)
●私道の負担の有無、内容
●飲用水･電気･ガスの整備状況
●物件の形状